对于“全过程工程咨询”，我过去通常强调建设阶段的全面咨询，即项目管理承包（Management Contracting），并认为投资者在项目的不同阶段，应分时段地先后委托“投资决策综合性咨询”和“工程建设全过程咨询”，而不可在投资意向阶段即还没决定项目干不干及如何干的情况下，就跟一家咨询单位或联合体签订一份包含前后两个阶段的“全过程工程咨询”合同。但是，如果一个项目一开始的意向就比较明确，比如住宅小区、三甲医院或单层通用工业厂房等等，建设用地的位置、面积及规划设计条件也已经确定，其他前期的立项、可行性研究报告只是走个程序，那么，投资建设单位就要充分考虑委托前期策划咨询了，不管是单独委托几家，还是把所有的咨询及技术服务工作都委托给同一家。没有全过程做过几个工程项目的人，通常认识不到前期策划专业咨询的极端重要性，因此不愿花咨询费，只是找几个工程技术和财会人员搭个临时班子，然后依靠他们并找几个建筑界的熟人闲聊，在建筑规划设计院的主导下就开干了，其结果，一般都会磕磕绊绊，干干停停，甚至不得不中途推掉重来，还有不少项目由于前期听信了一些人的投机取巧的建议，工程完工后由于违反法律法规或基本建设程序，从而成为违章建筑并在很多年内都无法竣工验收。
为了让大家直观了解项目前期委托专业顾问（咨询）的重要性和必要性，我结合自己参与过的事例与别人的实例，把这方面的事情理一下。由于城市土地比较稀缺，就连地方政府花很大力气招商引来的工业项目都常常找不到合适的、令投资者满意的地块，所以当一个企业可以获得一块住宅用地时，往往欢呼雀跃饥不择食。但我却要劝所有人都不要盲目，还是要请专业人员认真考察一下。
当年我在某县找第二块开发用地时，地方土地主管部门给我推荐了一块约50亩的住宅用地并说了容积率、绿地率、限高等规划设计条件。我去现场实地踏勘，发现地里有天然气管线、高压电杆和国防光缆。天然气、高压线等花一些钱就能处理，唯独国防光缆，它不但从地块中间穿过，而且还在里面拐了两个弯，经认真咨询，这根光缆不允许改线且必须保证在施工中进行完好的保护。我让设计院强排了几个方案，最后认为，由于国防光缆、建筑限高及销售市场的综合影响，不但使建筑容积率达不到最高，而且规划出来的住宅很别扭比较难卖，而且要分开两块来作雨污水系统和地下车库；另外天然气管道的改道、高压线的下地、国防光缆施工中的保护措施及其带来的施工难度等，都要花费不少钱。这对于建安造价占主要成本的县城房地产项目来说，单位建筑面积成本实在是太高了，即使在地价上能做一些讨价还价也没多大余地，就算按房价每年10%的速度上涨，建成后也是没利润的。于是我就放弃了这块地。好在苍天不负有心人，两个月后，我们又意外地取得了另一块160亩的优质住宅开发用地，其间的天作之合就不便透露了。
我还因为拆迁困难放弃过别的几块地，其中一块120多亩的是因为里面有许多坟头。尽管我认为这块地因为城市的发展三五年后会比较值钱，但地方政府让我们外地开发商去处理遍地的坟头实在是比较冒险。您一定要明白一点：尽管总体上房价是上涨的，但这15年里，却有好几次房价下跌和滞销。处理四五十个不知谁家的坟头，到底需要多少钱、可能要耗费多少年我们心里是一点没底的，而这么一大笔土地款交上，银行利息都受不了。所以我宁愿到别的地方花高价买净地。
买地之前还要做一些地质调查。曾有一个大开发商买了一大块二线城市边缘的建设用地，规划上一定是先建南边的多层和小高层，后建北边的高层。当他们要建高层时，却被意外地告知，这块地下是煤炭采空区。最后的处理我不得而知，但项目一定经历了许多原来不愿意招惹的麻烦。
除了这种少见的意外之外，还有机场附近的限高问题。我以前写过绵阳万达广场被迫拆掉几层的实例，自己管的项目上也遇到了航空限高：与绝大部分房地产项目一样，当我们把多层和小高层建好后准备建高层时，接到某军用机场的通知，说这个区域最多建到11层。可您知道，根据容积率，我们的土地款是早就交清了的，前面1/3的土地已建成了4~11层的住宅且已卖掉，后面规划好的高层不让建（最多12层），这个项目就赔死了。后续的解决办法也不继续说了。
像前面说的这些情况，光是专业人士还不能预见，还必须是具有丰富项目管理经验的人，在多地做过多个项目或在总部处理过这么多项目上的问题，才有可能根据以前的教训提出注意事项。也因此，建设项目的前期顾问，必须找几个年纪大的、一直从事项目管理的专家，而不可只找那些项目经验太少、太单一的熟人或年富力强的技术人员。若是委托咨询公司，你就要看它里面是否有几个这样的中老年专家，年龄应在45~65岁之间。
在土地资源非常稀缺的城市，即使凭自己的资格好不容易要到一块地，这块地不管好坏都得拿，拿到就是占便宜，也要先做地质初勘，因为这决定了什么样的规划、设计不能做，和最好做成什么样子。
汶川地震后我开始关注地震带，并认为长期的投资者应避开地震带投资不动产。而在地震带上的短期投资尤其是房地产开发，更要首先关注地块的地质情况。
我曾接触过这样一个项目：主题是商业内街，但也有约60%的住宅用地。为了好看，开发商请人做的概念设计，下面两层商业网点，上面1~3层住宅。可由于这是在地震带上，抗震设防标准为8度后来改为9度，建筑物不管几层，根据新的抗震设计规范，下面都要打十七八米的桩。经过反复比较后，最后以工期为主要考虑因素选择了夯扩桩。后来投资者一看桩的平米造价太高，又在二期修改了规划，把上面的住宅都改成了3层局部4层。他如果在修建性详规设计前就做了地质初勘并让结构设计师提前介入呢？可能就会是完全不同的规划方案。
我接触到的另一个单层厂房项目也是一个很好的例子。单层厂房，框架柱主要承受的是自重和雨雪荷载，但由于地下有淤泥层和流沙层，结构设计师就设计了十几米长的三桩承台的钻孔灌注桩基础。投资者感到心疼，另一个结构师说可以采用强夯地基，于是就换了设计院重新设计。可由于下面有淤泥和流沙，真正设计时没法作强夯地基，结构师就自作主张设计成了独立基础，基底为±0.0下约5米。挖掘机进入工地后一挖，尽管是在冬季，地下水位依然是在3米左右，所以除了采取止水帷幕加井点降水外没法施工。老结构师一看这样不行，便根据自己的经验改成了两桩承台的预制桩基础，这才做到了造价最低和工期最短。
举这个例子是想说明，投资者一定要提前作地质勘探并在地质报告的基础上让资深结构设计顾问提前介入，否则任由设计院来做，设计出的图纸很可能是错的。当然，另一个教训是，选择设计院千万不能只凭关系和设计费低，一定要选择实力强、管理好、口碑佳、负责任的设计单位，最不能选择的是临时搭班子的设计院和官僚氛围特别浓的设计院。定位是决定项目成败的主要因素之一，大部分投资者自己都懂或有很内行的内部专家，但也有许多失败的例子，所以这里再探讨一下。一个工业用地上的廉租房项目，8栋高层加配套商业、工业面积共17万平方米。投资者充分相信设计单位，而设计院又必须听命于规划局。某规划局主要领导说这8栋高层在城市主干道旁边，外立面需做成玻璃幕墙，于是就这样设计了。我去接手建设管理时施工图已经接近完成，为了完成工期任务就先用模拟工程量清单做施工招标。有人看着我办公桌上的效果图说“怎么都是玻璃幕墙？”我认为是不可能的但仔细一看千真万确，于是就提出了修改。所以投资者如果不关注项目档次的定位，很可能会遭受莫名其妙的损失。我曾接触过一个150多万㎡的大盘，找清华人做的规划，为了一系列的考虑挖了湖造了岛，里面独栋别墅、联排、错层、多层、高层住宅都有，还有五星级酒店和商业、娱乐建筑，规划设计在国际上获了大奖，投资者也获得了丰厚的回报。我认为那是一个非常成功的项目策划和前期规划，是由一群各方面的专家主持打造的，并要求投资者保证方案同意后就不能再做任何私自的修改——因为投资人原来是作建材生意和娱乐行业的，设计者们就怕他听信身边亲朋好友的“善意但愚蠢的劝告”在实施过程中胡乱变更。
还有一个过去没做过房地产的建筑技术服务企业，当他们取得一块优质开发用地后，就找了深圳的一家策划公司。策划公司认为，这块地应打造成为当地最高档次的住宅小区，可由于他们没有名气——没有房地产开发方面的知名度和美誉度，为了优质优价，便需在销售策略上与众不同，即先在企业内部低价订购，既提前收了一部分回款又实惠了内部职工；建筑材料和部品全部采用市场上最好的，倾力打造小区内所有的环境景观而不是像那些大开发商一样只在样板区涂脂抹粉，这样分期入住后，前面的业主就会因“完美的实景体验”而赞不绝口，他们靠客户的口碑在后期赢得了极高的声誉，达到了高价快销的目的。后来再开发的项目也是售价最高又去化最快的。所以说对于外行投资者来说，聘请真正高水平的单位来做策划咨询是非常必要的，至少保证了风险最小。前期策划失败的例子比比皆是，尤其是商业项目，其中又以城市综合体和地下商场为最。我曾在一个县级市见过只有屈指可数顾客的地下商场；也曾见过招商时很成功，但由于地处商圈中心而很快因交通拥挤而不再有人气的地下商场；有一个海边的地下商业街，建成许多年都没有租出去，里面已污秽不堪。曾有人找我咨询地铁线上的地下商场是否值得投资，我了解了地上交通现状、商圈内地上商业状况、不允许封路施工和可能的施工方法后初步认为建设成本太高，招商存在一定的困难，顾客流量达到最高后会迅速回落，因此资金回收期太长，再加上较高的资金成本和运营维护成本，投资这个风险很大。多年前有一个25万㎡的县城房地产开发项目，投资者的设想是冲着大门造一个大大的广场，目的是让人一看就被震撼到。果如其所料，一期住宅卖得相当火，二期、三期也都还好。但后面的一大半就不那么好卖了，因为要充分用足容积率，后面的单体就显得非常拥挤，小组团的室外景观比较差，再加上从大门进入要走很长时间才能到家（他为了广场的震撼效果没考虑好次入口的位置），而其他竞品已相继推出。有鉴于这个项目，我开始重点研究环境景观的“均好性”问题，并在以后的项目上加以运用。比如一块老城区的30亩大小的商住用地，投资者除了要建设住宅、商业之外，在最好的南端规划了四栋别墅。我认为在这个区位上建别墅很显不出档次，因为对别墅来讲，它的价值主要体现在地段上，最好选择海边和山南坡。周围全是半旧不新的普通多层住宅，老城区的市政道路也狭窄拥挤，真买得起别墅的人谁愿意住在这儿呢？除非你售价很低，那又失去了建别墅的经济意义。更重要的是，老城区的普通住宅比较抢手，因为它各种生活设施配套齐全，幼儿园、中小学、医院、菜市场、商场、公交车站等等，非常适合有固定工作的中青年人居住。如果把别墅去掉就能腾出很大的占地面积，从而使住宅设计非常从容，比如可设计一部分电梯洋房，去掉高层改成小高层以减少公摊面积，楼间距亦可调整得很舒适，从而使每栋楼都能享有室外景观的均好性，且还能照顾到小区里儿童、老人的室外活动场地……这样一个小项目销售压力并不大，只要设计上真正考虑得周全，小而美的小区品质远超周围已建成小区，仅通过本公司员工向其亲朋好友及客户宣传就能卖出很大一部分，然后再留1/3卖现房，总利润一定能比原方案大，且还赚个好名声。上个例子中同时牵涉到对于客户群的定位。定位客户群看似简单，现实中却往往弄错，就像很多商品（包括小汽车）的设计一样，原来都做过社会需求调查，也都通过了头脑风暴和集思广益，但一旦没有那个层面消费者的实际生活感受加上许多方面的理论知识及正确的逻辑，你做的这些前期调研、策划工作很可能都是一叶障目、一厢情愿的。也是很久以前，我去考察一个县城的房地产项目，多层住宅中间有四栋小高层，已经建成的那栋只卖出了2套，另三栋做好了基础。我问为什么卖不动？销售人员说，这是这个落后县城里的首批小高层住宅，原总裁认为小高层在这里会显得档次高，要炒热卖给有钱人，而有钱人必然买大户型，所以小高层的户型都是160~180㎡的，谁知建成后却没人买。我具体分析了在二、三线海滨城市的多层、小高层和高层住宅的客户群和单位面积总成本后，让设计师在原来基础的基础上进行了设计变更，都变成了120~140㎡的中等户型，并让他们调低售价，卖给那些家庭人口多、收入不高但稳定而又想显得体面的县城中产。产品策划中一个比较重要的原则是差异化，尽管许多时候并不一定有条件采用，但差异化原则经常会有转危为安甚至化腐朽为神奇的效果。在精装修住宅还不多的时候，我在海边做的一个精装修项目不算成功，因为在那个时候那个地方，绝大部分人还是喜欢自己亲手装修，且有些人买房仅仅是为了投资，精装修对他来讲是很不划算的（原因不展开论述了）。后来我在省会下辖县的一个项目上，先是通过两三次的提价引领了当地房地产的价格并使公司赚取了应得的利润（因为原材料涨价，原来大家的售价都是赔钱的但都不敢率先提价），然后有一个暂时的饱和期，大家的新房都卖不动了。这时项目公司里有人就提出了“简装房”。我通过思考总结过去的经验教训，跟项目公司的人共同敲定了简装方案和材料部品的档次——名牌里的中档产品，但在确定售价时我们有了分歧。他们为了快速去化拿到奖金，要“平进平出”即简装花多少钱就在毛坯房的基础上加多少钱，我不同意这么干，认为还必须把公司里付出的管理费用、财务费用和将来可能产生的维修损失加进去，并再加10%的不可预见费和利润。按照我的原则做了样板间并定了价后，没想到我们确定简装的三栋楼很快就被抢光了。我暗自庆幸：幸亏没按简装的直接成本加价，而是在直接成本的基础上又增加的15%左右。这就是产品差异化产生效益的一个例证。差异化之外，产品策划还要坚持“放眼未来，挖掘价值”的原则。一块已储存了很久不得不建设的工业用地，周围虽也都是工业用地但却都没建大型工厂，都是轻型厂房和办公楼，而市政基础设施已经很完善了。这么好的位置真作加工厂使用就太浪费了，于是在规划时，投资者便先用足了配套商业面积，然后把同样底层的房子也都连续照样设计，只是标注的使用功能不同。在不适合做底商的位置，我让设计师充分考虑将来作为快递物流、出租办公、培训教室等的适用性。
在与在建大学隔一条马路的科研用地上，我让设计师把沿路的房子都设计成将来可以很容易分割成大小不等的小吃店、小饭馆、小旅馆的形状和功能，必不可少的办公大楼也要考虑将来改造成宾馆的可能性——因为这是个旅游城市且紧靠大学，这块地的最大价值就是为大学配套服务，拟议中的科研项目和团队一旦不成或将来解散，就要考虑这些建筑物无需大的投资就能快速变现的可行性。再说了，谁也不会在一块地上先砸两个亿的不动产来单纯搞科研啊，他一开始就要考虑基建投资的收支平衡。有些地方政府给土地附加了许多苛刻的条件，似乎卖给别人一块工业、文化、科研用地就是多大的恩惠似的，要求投资者必须马上、全部建成工厂、展览馆和科技楼，根本不考虑投资人是来赚钱的而不是专门来给你地方政府脸上贴金、解决当地就业、无端交税的，但投资人自己必须为自己的将来做长远考虑，这就是我所说的“放眼未来，挖掘价值”。
不这样考虑的投资者和地方政府，会使很多好项目深陷泥潭。在房地产依然高涨、各类建设用地都很紧张的情况下，这些年依然有不少难以为继的办公烂尾楼，原因是多方面的，但投资者对现金流的盲目乐观、地方政府对投资项目缺乏盈利性分析或关注是主要原因之一。有一个高科技项目前来咨询，希望能找到后续投资者。我到现场一看，巨大的科技楼刚建到主体5层就停工了。通过交谈和网上有关信息搜索，我感觉这个项目大概率是难以为继的，因为他们只准备了不到1亿资金，地方政府虽答应给他们配套住宅用地却设置了科技楼投入使用的先决条件，但至此，准备的资金已全部用完，半截楼却欠了许多工程款，施工单位、材料供应商提起了诉讼，农民工也数次上访。我说不清这个高科技项目是否类似于那些“造芯项目”，但在完全由企业投资的情况下，不能依靠配套住宅同期建设以改善现金流和提振承包商的垫资信心，过程中一定会令大家都很难看，而继续融资的难度，就更不是一般的大了。
我跟很多人谈过项目投资问题，因为这些年我是做咨询的嘛，很希望承揽一些招标代理、设计、监理、造价、项目管理等方面的业务。在交谈中，对方（无论是政府主管人士还是拟来投资者）都会把项目吹得非常高大上，但我会很谦虚地询问：这个项目到底谁来投资？这个项目如何盈利？您看我能在这个项目上做点什么？除非全部是政府投资的教育、军事、科研、文教卫生、公益事业和基础设施等，所有企业和个人的投资，都是为了赚取利润的，且都希望只用少量的自有资金然后靠银行贷款和销售回款、租金、产品量产等来迅速达到收支平衡。我们帮别人做项目策划，也一定要考虑到这个基本出发点。
由于自有资金有限和好钢要用在刀刃上，许多项目都要分期建设。那么在前期策划时，一定要同时考虑项目分期问题，且把市场、工艺、市政配套情况、现金流、内外交通、消防、前后期的相互干扰、政策风险、施工的连续性和便利性等等都考虑在内。有一个城市综合体项目，三栋32层住宅、一栋4层商业、一栋24层酒店和沿街商铺共用一个大底盘——2层地下车库。地下车库开挖后就存在先建什么的问题。有人说要先建商场，因为会卖得很火。我则坚持先建住宅，因为住宅销售容易保证，且只需建到地上8层主体就能预售，加上基础和地下两层，一般三个月就可达到预售条件，而可预售收款的面积却是三栋完整的楼。商场则单层面积太大因此投资大；地下两层和四层都不能销售，再去掉主力店，可销售面积占比很小；商场预售需到主体封顶后，回收慢；由于其他建筑都没动因而商场投入运营还不知猴年马月，大家很可能观望不买，一旦销售不畅或即使能卖出一部分也仅能回收少量资金、现金流无法转正，后面将更加难以为继。更重要的是，一旦先建商场，以后的住宅施工就没施工场地了。当然还有许多其他方面的考虑，最后决定先建住宅。一个原打算分五期开发的房地产项目，由于地形是南北狭长形的就从南往北依次建设，当一、二期的沿街商铺及环境景观做好后发现从南边的路上进不去施工车辆了，而北面的路由于特殊原因设计上只能上小型车，绝不允许运输砂石、混凝土、钢筋和土方的大车上路。我问项目工程副总规划时是怎么考虑分期的，他说规划时没考虑分期开发，他进场后才决定这样划分的。
规划时不考虑分期施工，不考虑施工场地、运输道路，很可能自己把自己堵死。鉴于很多项目的经验教训，我在2009年8月13日写了一篇《分期开发项目总体组织设计》，后来修改后收进我的《房地产项目管理探索与实践》专著里。由于这篇短文论述得比较全面，我再录到本文中吧。
分期开发项目总体组织设计要点
1.审查小区市政管线综合图纸，确认各种市政管线接入红线位置，考虑分期开发时对市政管网的要求和影响，使得一期开发后就能顺利接通各种市政设施，且在后期的施工中不会破坏已建成的管线。
2.确认小区主入口和次入口位置，使先期开发的组团能建成后即投入使用，车辆人员进出方便。
3.确认售楼处、样板间、物业用房位置，尽可能安排在一期开发的组团中。
4.组团划分及安排组团开工顺序。
一般根据总体规划图来划分组团，在安排开工顺序时除考虑上述3类因素外，尚需考虑：
（1）先期完成的组团不能影响后期的施工，特别是施工通道、临时水电、施工场地等。
（2）后期施工的项目应最大限度地减少对先期入住的居住环境的影响，包括扬尘、噪音、交通、窥视、安全等；后期施工的塔吊臂不能伸入已入住的组团内。
（3）先期入住的组团可以用临时围挡封闭，以完全与正在施工的工地隔开。
（4）先期施工的组团一般不应包含中心广场，一是可以减少前期投入，二是有利于保证后期施工场地，三是避免后期施工对广场的损坏。广场部分最好放在二期建设。
（5）先期开发的组团不能是最好的位置，也不能是最差的位置。因为一期售价一般较低，若是最好位置，则会影响后期的价格、影响总体利润水平；若是最差位置，就会给前期销售、回款带来困难。一般应把最好位置放在二、三期开发（即旺销期），最差位置放到最后。
（6）合理安排施工时间，避免气候对工期、成本、质量的影响。土方、基础施工应避开雨季。若是秋后开工，应能在春节前完成基础；若是春节后开工，要尽量下个春节前完成主体。湿作业、保温、涂料、防水等应尽量避开冬季以保证质量。绿化种植一般安排在深秋和仲春。
5.根据组团划分和开工顺序，合理安排现场临时道路，尽量做到每个组团的材料、设备进出场顺畅，尽量减少临时道路的重复建设。
6.根据组团划分和开工顺序，合理规划施工场地、临时设施，尽量减少由于室外管线道路施工造成的临时料场、临时设施搬迁。
7.根据开工顺序，综合计算各种施工机械、设备、生活的用电负荷，若先期无法接通永久电源，还要考虑先期入住业主的生活用电量，在此基础上选用合适的变压器，并合理安排临时变压器位置。临时变压器要一直到工程全部完工、接通永久电源时才能拆除。临变及引入电缆、施工用电缆不能影响后期单体、室外工程的施工。
8.若现场无法打井且需利用市政自来水作为临时用水，就要提前考虑临时用水管道铺设方案。
9.提前考虑施工现场雨水排放，通过场地平整或围堰、明沟等手段不使红线外的雨水倒灌，若确有必要，则提前做好场区内的临时排水管沟，且尽量结合小配套雨水管道（若有可能，小配套雨、污水管道就提前做）。
10.根据工作量，调整项目管理机构设置，重新编制专业人员计划并列明进场时间。
11.根据开工计划详细列明施工图纸计划。施工图计划应考虑足够的设计、审查时间，尽快提供给有关部门和单位。
12.根据各组团开竣工时间推导开始预售时间，做各组团销售计划。然后汇总成总的销售计划。
13.根据销售计划编列销售人员需求计划及进场计划，确定前期售楼处位置，确定小区内售楼处、样板房启用时间，继而确定样板房、售楼处主体、装修设计、施工等时间表。
14.结合各组团开竣工时间开列开办费、管理费、广告费、进度款、销售回款等计划并整合成总的资金计划。
我的这个《要点》的前提，是项目一开始的规划就是划分成一个个“组团”的，即我在规划阶段就已经做好了分期开发的准备，而那些在规划时没考虑分期施工的，在施工阶段遇到的问题会更多。
比如项目上的换热站、消防水池和水泵房、变配电室、柴油发电机房、无负压供水设备等都会遵循“就近”和尽量不占用有利用价值空间的原则来安排，高位水箱会放在最高的楼顶，消防中控室一般与物业管理用房并在一起。如果设计时没考虑施工顺序，很有可能最早竣工的建筑准备验收、投入使用时，一个或多个必备的验收条件还没开工，比如消防水池所在的地下室、高位水箱所在的那栋高楼。
在前期策划中，由于绝大多数科班出身的技术人员都学过“土方平衡”，所以基本上都会根据原始地坪和接入的市政道路标高来确定建筑物±0.0的标高，但由于近二十多年城市内涝加剧，这个原则很可能不再适用了，即新的参照标准应是近几年暴雨时地块周围暴雨时积水的高度。
除此之外，我们在考虑正负零标高时还应关注其他特殊情况。比如一个厂房项目，我在考察现场周围“七通一平”条件时，发现绿化带中的污水检查井在往外冒污水，经过一系列的调查、沟通和现场处理，最后得出的结论是，这条污水管线连接的污水处理厂早就超负荷，白天的污水处理不完，就顺着管网往低处流，而本项目就处于标高最低的一段管线上（早晨水位会降低两米）；并且，污水处理厂的问题近期无法解决也暂时没有解决计划。我一方面让投资人继续向政府有关主管部门反映，寻求解决办法，一方面建议将整个厂区的室内外地坪都提高，以防工厂投产后生活污水都无法排放。
对于厂区、小区的环境景观，不同的人也会有不同的偏好。但咨询资深项目管理人士而非单纯依靠景观设计师可以避免一些失误，因为项目是给人使用、利用的，环境景观是给建筑物配套的而不是给设计师练手的，一切要以项目需要为目的。
对于住宅小区的环境景观设计我已经总结了好几条原则，一是档次定位要服从项目本身的定位，不盲目拔高也不敷衍了事偷工减料；二是不盲目、夸大追求绿地率，满足规划设计条件就好；三是尽量照顾实用功能，比如老人孩子的游乐场地、邻居室外休憩聊天小环境，最好形成个环小区跑道让大家不出小区就能跑步锻炼；四是节约原则，不该花的钱、不该多花的钱坚决不花，尤其是名贵树种，可以点缀但不可炫富搞噱头；五是多用当地植物，适当多栽几种果树；六是考虑后期维护费用，减少以后的物业管理支出等等。
环境景观中水景的运用要特别当心。人类有亲水性，所以水景如果能用就尽量用，可水景本身又牵涉大量其他方面的问题，尤其是做在地下车库上面更需从施工、技术、利用、维护、季相等方面予以全面的关照，一不留神就留下隐患或遗憾。
在前期策划中，许多半瓶子醋喜欢给投资者献上违法违规的锦囊妙计，在我看来这风险太大。因为这些怪招，几乎一定是别人早就用过的，政府有关审批、监督、验收部门早就门儿清了，你只要使用必被现场擒获。过去管得松也许还能靠一些不正当手段交点罚款过关，现在法规已经很完善，执法也非常严，真正违规的事情，即使上级默许下级也不敢办。还有，一个建设项目从策划到竣工验收通常至少三年，即使现在可以蒙混过关的违规事项，三年后也几乎一定行不通了，那时主管部门换了谁你也不能保证。在这方面我经手处理或亲眼所见的例子太多了，对小规模的企业来讲，一个项目三五年内无法验收交付，或必须推倒重来，这个企业就被拖垮了。
所以为了预防违规风险，投资者也应征询资深项目管理专家的意见，以防侥幸心理铸成大错。
总之，投资项目的前期策划、项目定位、规划设计等牵涉大量的政策法规规范、专业知识和特殊经验，这些知识经验是非常驳杂的，非资深专业人士和有大量多地区、多项目实践经验的项目管理者不能具备，我们在外围只看到大量的建设项目开工竣工，却不知每个项目所经历的过程都不一样，成本、工期和质量、效益也非常不同。因此为了避免风险、提高效益，投资者在前期一定要寻找几个不同方面的专家顾问，或委托“投资决策综合性咨询”，若项目已经确定上马，就委托一家实力很强的“全过程工程咨询”公司，以从源头上把握正确的项目建设方向。
在线敲了一万多字，头晕，打住打住，也不回头检查了，有错别字别笑话。
